资产评估圭表

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所属分类:企业资本验证
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资产评估圭表

  声明:百科词条人人可编辑,词条创建和修改均免费,绝不存在官方及代理商付费代编,请勿上当受骗。详情

  资产评估标准是指资产评估业务所适用的价格标准。它是资产评估的重要要素之—,评估标准选择是否得当,直接关系到评估的成败。因此,它要求估价类别与资产业务相匹配。 根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例。

  根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例,资产评估中的价格标准有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。

  1、重置成本 重置成本也称现行成本或重置价值,它是指在现时条件下,按功能重置资产,并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本与历史成本一样,也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格,所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。资产在全新的状态下,如果物价不变,其重置成本与历史成本是一致的。但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期,因此,在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化,使资产的重置成本与历史成本发生差异。

  以重置成本作为资产的价格标准,克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况,能较为客观公正地反映资产的真实价格。但重置成本标准并不十全十美,它忽视了资产的盈利能力,而且带有较大的主观性,也不适用大多数企业整体资产的评估。

  重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用,如果资产改变用途,或是无法经营而中断运转,在评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用,不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。

  2、现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的销售价格,这种销售可以是实际销售,也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争,交易双方都没有垄断及强制,而且双方都有足够时间和能力了解实情,具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有:资产本身的再生产成本价格。一般来讲,资产价格高低取决于其生产成本的高低;资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况,在一般情况下优质就会优价;市场供需情况,一般情况一项资产供大于求,其价格会下降;如果求大于供,价格就会上。

  我国在现时情况下,资产市场尚未完全形成,市场信息渠道尚不够畅通,评估者的实践经验有待进一步提高。因此,除土地及房屋评估以外,以现行市价作为价格标准,对某些资产评估时尚有一定难度。

  3、收益现值收益现值是指资产产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格,是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下,投资者欲获得更多的收益,就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大,反之越小。从本金运动的目的看,本金和收益是可以相互转化的,投入一定量的本金,可获得—定量的收益,反之,根据一定量的收益,也可追溯为一定量相应的本金。这就形成了两个概念:一是本金收益率,即投入的本金与预期收益的比率,二是收益本金化率,即预期收益还原为本金的比率。收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率后的商。

  以收益现值作为资产的价格标准,意味着资产所有者流动的不是一般的商品买卖,而是将资产作为收益能力来买卖,在预期收益比较稳定的情况下:

  收益现值标准在应用中有两个不足,一是决定收益现值的预期收益额和资产收益率预测起来因难。二是用预期收益作为被评资产价值的基础,似乎与资产实体本身无关,故用起来难度大。但尽管如此,收益现值仍有其无法替代的优越性。

  收益现值标准是在企业持续经营的前提下,评估对象只能是整体资产或具有单独获利能力的资产,并且在预期收益较为稳定的条件下应用才较为科学。

  4、清算价格 清算价格是指企业停止经营或破产后.要求在一定期限内以变现的方式处理其资产,以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值,也就是在非正常市场条件下资产拍卖的价格。企业停业的原因多种多样,可能是破产或是歇业,也可能是合作期满。但无论是什么原因停业,其核心问题都是清偿债务,而且通常情况下要以现金形式偿还。这就决定了清算价格的基本特点是快速变现。由于受到期限限制和买主限制,其价格一般大大低于现行市价。清算价格有强制清算价格,有序清算价格和续用清算价格。以清算价格作为资产的计价标准,称为清算价格标准。

  资产业务的价格标准应根据资产业务的性质、评估目的和前提条件加以选样。从原则上说,资产评估业务和价格类型应该是严格匹配的,不存在资产估价标准的相互替代问题。但在实践中出于种种原因和评估条件的需要,具体操作时可能产生价格类型替代的必要性。在某些情况下,这种替代还可能提高评估质量和资产业务质量,也便于实际操作。

  一、国际资产评估标准的几个重要概念 在资产评估标准的基本概念及原则一章中,定义并解释了土地和资产;不动产、财产和资产;价格、成本、市场和价值;市场价值;资产的最佳使用等基本概念。

  定义:“对未占用的土地,经过开发的土地及土地上改良的评估是一个经济的概念。无论未占用的土地还是经过开发的土地都是不动产。其价值由不动产的使用或满足人类需要的程度所决定,并取决于不动产的独特性、持久性、地理位置的稳定性。有限的替代性、所在位置的特定使用等”。“作为一切物质的基础,土地超越了寿命的范畴而永久存在”。这一定义精辟地概括了土地的价值及其特征,它适用于市场经济条件下的财产所有权的私人占有制。

  在我国的社会经济制度下,土地所有权永久属于国家,企业法人、经济组织及个人经有偿转让所取得只是土地使用权,且这种使用权按土地的用途规定有不同的使用年限。我们所能评估的是土地的使用权而非所有权,这是与西方资产评估有关土地评估的本质区别。由于土地所有权永久属于国家就产生了土地所有权与土地附着物所有权产生分离的可能性。土地使用权到期之后,或者地上附着物所有权人重新向国家申请转让土地使用权、变卖地上附着物或国家无偿取得地上附着物,这是现实经济生活及资产评估中将要面临的问题。我国实行土地使用权转让制度不到20年,因此在未来20年内上述情况还不会发生。因此,我们无论从评价土地使用权趋近到期,对其价值产生多大影响。但可以肯定的是,随着土地使用权的趋近到期,土地使用权的价值将呈递减趋势。

  “ 资产的物理状态的最佳使用状况、最佳适宜的设计、法律的许可、资金的保证这些因素可以导致资产评估的最高值。”这一概念要求对投入资产按其最佳使用状态而不是现有使用状态评估。这是市场经济条件下的一项重要评估理论。我们也可以将其理解为国际资产评估标准提出的一项评估原则。它所成立的前提条件是社会经济资源在现有条件下的最佳配置。

  由于长期受计划经济体制的制约,我国的社会经济资源并未得到最佳配置。如在繁华饿商业地段中存在的工厂、学校、住宅等。重复建设导致的现有生产能力的闲置。这种状况并不能在短时间内得到调整。因此,在我国房地产评估中,最有效使用原则已经得到普遍认可。城市基准地价的使用实际上已经包含了这一评估原则,从发展的角度看,这一原则的引入将对我国的资产评估理论及实务产生深刻影响。

  二、国际资产评估标准概述 国际资产评估标准按其适用性分为标准1-4,每个标准分为引言、范围、定义、与会计准则的关系、标准说明、讨论、公布事项、偏差条款、生效日期九个部分。下面对每个标准所包含的内容做一简单介绍。

  1.市场价值的定义:“资产的市场价值指资产在平谷基准日时的交换价值。资产的交换是在一个适当的市场上的公开的交易,在自愿的购买者和出售者之间进行的,而且买卖双方都是精明、谨慎、没有人强迫的按市场价值进行评估,评估人员必须按照资产的最佳或者最可能的使用状态进行评估,而且,资产是能够继续使用的资产。”

  2.适当的平谷方法:“市场价值评估的最普遍的方法是市场比较法、收益法和成本法”,这三种方法的定义与我国大体相同。

  3.与我国不同的市场价值阐述:“在特殊情况下,市场价值可能是负数。这些情况包括某些租用的资产、一些特定的资产、清理废弃资产费用超过土地的价值、一些受环境影响而遭破坏的资产机器它资产。”而我国的企业财务准则是不允许财物报告中出现资产负值的。

  与标准1相区别,标准2则鉴定和解释非市场价值的价值基础并建立了与其相适应的标准。这一概念极为重要。它不仅适用于转轨经济种的资产评估。如我国,即使是在纯市场经济条件下的西方,仍然存在以非市场价值为基础的评估。它揭示了资产评估所面临的两个不同的前提条件。

  1.非市场价值评估:着重资产的使用价值,“这种价值强调属于企业一部分的特定资产的价值,而不考虑资产最佳使用状态或者资产在市场上可以实现的价值。现行使用资产的价值对于一个特定的使用这来说是有特定用途的价值,这种特殊的价值于市场价值,没有关系“。

  a.是由于资产的特定位置和市场条件暂时异常的情况下,有些怀有特殊兴趣的购买者愿支付额外的高价而产生的。“它与市场价值相背离。

  c.残值的评估“残值是资产根据其原有的用途和功能,达到使用终点的最后市价。评估资产残值的目的是为了处置资产,而不是评价资产的用途,因此,对于不继续使用的企业资产的残值,会计上认为是净变现值。”

  1.定义及适用范围:国际会计准则承认重估可以替代历史成本,因此,“在给定的价格变动影响下帐目净值通常称为重估净值,重估净值是通过历史成本指标或者对资产评估值或者某个时期资产的重估值建立起来的,当资产的价值是以资产的评估或某以时期资产的重估值为基础时,国际资产评估标准3可以作为评估的基础。

  国际会计准则第29条在恶性通货膨胀经济种财务报告一章种规定:“以恶性通货膨胀经济的货币进行报告的企业财务报表,不论时以历史成本法还是以现行成本法为基础加以编制的均应以资产负债表日的计量单位来列示“。它要求利用独立的专业评估,作为重新表达的基础。在我国,物价变动会计理论处于起步阶段,在实务中,通货膨胀会计准则的制定仍然未列入议程,但随着经济的发展及转型,我国也必将开展以财务报告未目的的资产评估业务。

  与财务报告资产的评估相区别,本标准提供了一个框架。“使评估人员能够为贷款机构及其它机构进行评估,这些机构使可以提供专用资产担保的资金而不使个人或者企业的信贷资金”。

  “持续经营企业的价值、清算价值、或其他根据法律、环境及贷方所要求的其他形式的价值定义,都可以在评估中应用,但资金提供者普遍关心的是市场价值。因此,评估人员要特别使用好市场价值这个概念。”

  “有关抵押和债券的评估,有时要求以非市场价值为基础,在这种情况下,评估人员应该根据公认的适合于市场价值为基础的评估规定。保证评估与应用的法律法规不矛盾不会引起误解。

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